현안과 정책 제 332호

임대차 3법 현황분석과 대응방안

​글 / 박합수 (KB국민은행 WM스타자문단 수석부동산전문위원)​

요 약 문

전월세 가격은 전국에서 상승 중이다. 전월세난을 타개하고자 정부는 ‘임대차 3법’을 내 놓았다. 계약갱신요구권, 전월세상한제, 전월세신고제이다. 계약갱신요구권은 임차인이 희망하는 경우 1회(2년) 연장을 요구할 수 있다. 임대인은 임대차 기간 종료 6개월 전부터 1개월(2020.12.10.일 이후에는 2개월) 전까지 정당한 사유없이 거절하지 못한다. 물론 실거주(2년)인 경우는 예외다. 전월세상한제는 계약갱신 시 임대료 증액 상한을 5% 내로 제한한다. 전월세신고제는 주택거래처럼 계약일로부터 30일 이내에 관할관청에 신고하면 된다.

임차인은 ‘임대차 3법’ 시행으로 종전보다 유리한 입장이 되었다. 계약갱신요구 기간에는 반드시 적극적인 의사표시가 필요하다. 향후 무주택자로 남기보다는 전세보증금 등 자금조달을 통해 주택 매입에 나서야 한다. 임대인은 법 개정으로 5% 상한, 2년 연장이라는 부담을 감수해야 한다. 1회에 한하므로 기간은 길지 않다. 다만, 계약갱신요구로 적절한 시기에 집을 팔지 못해 발생하는 세금 등 불이익은 상당한 부담이다. 정부는 부동산정책을 적기에 시행해야 한다. 주택시장 안정을 위해서는 수급에 대한 계획을 중장기적인 관점에서 체계적으로 수립해야 한다. 

1. 임대차 3법 관련 시장 현황

최근 전월세 가격은 전국적인 상승세를 보이고 있다. 전세물건이 씨가 말랐다는 표현이 적합하다. 1천가구 아파트 단지에 고작 2~3건 정도에 불과하여 부르는게 값이다. 종전보다 1~2억원 넘게 오르는 일은 비일비재하다. 정부가 전세난을 진정시키기 위해 도입한 ‘임대차 3법’인 계약갱신요구권 행사로 물량 부족이 심화되고 있다. 시장에선 수급불균형으로 악순환 상태다.

전세가격 상승원인은 우선 전국적으로 아파트 입주물량이 감소 추세이기 때문이다. 서울 아파트 입주물량은 2020년 4.9만호(2020.8.21.일 기준, 자료: 부동산114)에서 2021년에는 2.5만호 수준으로 감소한다. 아파트 공급감소는 가장 먼저 전세가격 불안으로 나타난다. 거의 5만호에 가까운 물량이 입주하는 올해도 부족한데, 절반으로 감소하는 내년에는 더 불안할 수밖에 없다. 경기도의 공급흐름도 감소하기는 마찬가지다. 사실 일부지역을 제외하곤 전국적인 현상이다.

주택가격이 너무 오른 영향도 크다. 가격이 단기간에 급등하며 전세가격도 일종의 갭(Gap) 메우기에 나섰다. 이를테면 잠실 A아파트 전용면적 85㎡의 2년 전 시세는 대략 12~13억원 수준이었다. 당시 전세가격은 8억원대였다. 지금은 매매가격이 20억원을 상회한다. 현재 가격에 전세가율 60%만 적용해도 12억원을 넘어 2년 전 매매가격에 육박한다.

필자는 2020.1월초 올해 부동산시장의 최대 화두를 ‘전월세 시장 불안’으로 꼽은 적이 있다. 2019년만 하더라도 이렇지는 않았다. 슬금슬금 기운이 감지되는 정도였다. 주택시장에 나타난 정책 중 하나가 ‘보유세 중과’ 이다. 주택가격 안정을 위해 다주택을 보유하지 말라고 종합부동산세를 인상하였다. 올해 대비 세율인상 폭은 무려 2배(?) 가량이다. 과세표준 12~50억 구간은 2020년까지는 1.8%인데, 2021년부터는 3.6%를 부담해야 한다. 세율인상 뿐만 아니라, 공시가격 현실화와 공정시장가액비율(연 5%) 인상까지 반영되면 그 이상이다. 세부담이 급증함에 따라 다주택자인 임대인은 세입자에게 하향 전가한다. 전세보증금을 올리고 월세로 전환하는 등 세금을 회피하려 한다.

세입자는 주택을 매입하지 못한 전월세 거주자이다. 이들의 최대 관심사는 내 집 마련이다. 이들 중 상당수는 ‘30대 영끌’이라는 신조어에서 보듯 추격매수를 하고 있다. 또한 급등한 가격을 만회하기 위한 거의 유일한 방법은 ‘아파트 청약 당첨’이다. 청약가점에 따른 희비는 있으나, 이들은 여전히 전세에 머물며 대기하고 있다. 그 만큼 전세수요 증가 원인이 된다. 정비사업이 정체되고 있어 많지는 않지만, 재건축·재개발 등의 이주수요도 있다.

전월세 가격상승의 가장 큰 원인은 공급부족이다. 서울의 공급부족은 상당수 정비사업이 제때 이루어지지 못한 것이 이유이다. 수도권 전체적으로는 대규모 공공택지인 2기 신도시와 보금자리주택지구의 마무리로 물량이 급감한 영향도 크다. 공급은 신규 입주물량도 있지만, 기존 물량을 회전하는 이를테면 다주택자의 매물을 유도하는 방법이 있다. 이미 상당수는 임대주택으로 등록하거나 증여를 했다. 지금은 양도세 중과 등을 유예(또는 폐지)하기보다는 더 중과세를 강화할테니, 현재의 중과를 감수하고 팔라는 방법으로 매물을 유도하고 있다.

전월세난을 타개하고자 정부가 내 놓은 방안이 ‘임대차 3법’이다. 시장의 불안한 흐름이 이어지자 다급하게 계약갱신요구권, 전월세상한제, 전월세신고제를 도입했다. 사실 이 제도들은 대통령 임기 초기인 2017년부터 계속 추진된 정책이다. 그동안은 전세시장 불안이 크지 않아 미루다, 가격이 상승하자 급히 추진되었다. 실시시점이 좀 더 빨랐어야 한다. 주택가격 안정기에 도입했다면 전세불안은 훨씬 덜 했을 것이다.

2. 임대차 3법 주요 내용

첫째, 계약갱신요구권이다. 임차인이 희망하는 경우 1회 계약갱신을 요구할 수 있다. 임대인은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월(2020.12.10.일 이후에는 2개월) 전까지 계약갱신을 요구하는 경우 정당한 사유없이 거절하지 못한다. 갱신 기간은 2년이다. 이렇게 탄생한 표현이 ‘2+2’다. 국토교통부에서 발표한 2019년 ‘주거실태조사’를 보면, 전국 평균 임차인의 거주기간은 3.2년이다. 이미 상당수는 한 집에서 1회 연장하는 셈이다. 1회 연장하여 4년이 되는 것은 무리한 기간이 아니다. 나름 합리적인 기간으로 판단된다. 우리나라 학기제가 6년, 3년, 3년임을 감안하면 의미가 있다, 물론 당초 기간을 3년으로 바꾸고 1회 연장하는 ‘3+3’ 주장도 있었으나, 그 경우는 부작용이 더 커질 수 있다.

임대인은 실거주(2년) 이유로 갱신을 거절할 수 있다. 실거주의 범위는 직계존비속까지다. 즉 본인을 중심으로 부모와 자녀까지 해당된다. 다만, 2년 동안 정당한 사유없이 제 3자에게 재임대한 경우는 종전 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다. 나름대로 본인의 거주권을 보장한 것은 바람직한 방안이다. 내가 내 집에 못사냐는 불만을 방지하는 예외 조항이다.

둘째, 전월세상한제이다. 계약갱신 시 임대료 증액 상한을 5% 범위 내로 제한한다. 임차인의 부담은 훨씬 줄었다. 역시 1회에 한하며 계약갱신요구권과 연동 개념이다. 시도지사 등은 증액청구 상한(5%)을 조례로 달리 정할 수 있다. 그 이하로도 가능한 셈이다. 문제는 연장 후 새롭게 맞이하는 임차인에게 그동안 못했던 인상분을 모두 반영할 개연성이 높다. 지금 갱신하는 경우는 2년 후, 신규 계약인 경우 4년 후의 상황은 다소 우려스럽다. 물론 신규 계약은 4년간 못 올린다는 생각에 이미 가격을 올리고 있다. 그 때는 주택공급이 확충되는 등 시장이 안정되기만을 바랄 뿐이다.

당초 필자는 전월세상한제를 거창(?)하게 생각했다. 대부분 모든 임대차 계약 체결 시 적용되는 개념으로 예상했다. 하지만, 계약갱신요구 시 1회로 한정함에 따라 그 의미는 대폭 축소되었다. 전월세상한제는 재산권 행사 등 시장 자율성을 침해하고, 공급부족을 야기할 있다는 측면에서 반대 의견이 많았다. 앞서 언급한 전면 도입을 전제로 한 논쟁이었다. 결과적으로 1회 5%는 제대로된 상한제로 보기는 미약한 수준이다. 향후 가격인상이 크지 않기를 기대해 본다.

셋째, 전월세신고제다. 2021.6.1일 실시된다. 시스템 정비 등 제도 마련의 물리적 시간이 필요하다는 이유다. 주택거래신고처럼 계약일로부터 30일 이내에 관할관청에 계약 내용을 신고하면 된다. 사실 이미 하고 있는 것과 마찬가지다. 확정일자 등을 받기 위해 주민센터에 신고하고 있기 때문이다. 물론 종전 당사자 간에 이뤄진 증액계약 등은 대부분 누락되었지만, 이 또한 제도 안으로 흡수된다.

전월세신고제가 실시되면 정부는 여러 면에서 수월한 정책을 펼칠 수 있다. 가장 중요한 것은 모든 거래가 통계 속으로 들어온다는 의미다. 임대차 시장의 흐름을 곧 바로 파악할 수 있어 신속한 대응이 가능하다. 조세정책 차원에서도 훨씬 많은 자료를 얻게 된다. 선진사회로 이어지는 합리적인 제도로 판단된다. 투명한 부동산거래 정착은 바람직한 방향이다.

3. 사례별 내용 분석

다음은 국토교통부·법무부에서 발행한 ‘주택임대차보호법’ 해설집에서 예시한 FAQ 내용 중 중요한 이슈를 발췌하여 분석해보기로 한다.

첫째, 임대인이 계약만료 6개월 전부터 1(2)개월 전까지 기간에 갱신을 거절하고 새로운 임차인과 계약을 체결할 수 있는지? 임대인이 제3자와 계약을 체결하였더라도 기존 임차인에게 계약갱신요구권이 부여된다. 임대인은 제 3자와의 계약체결을 이유로 갱신요구를 거절할 수 없다.

결국 갱신요구 기간은 임차인만의 시간이다. 심지어 임차인은 계약만료기간에 맞추어 나가기로 합의하였더라도, 그 기간 안에서는 갱신요구를 번복할 수 있다. 이미 한 주택에서 4년 이상을 거주하였더라도 1회에 한해 갱신이 가능하다. 임대인과 임차인이 기존 계약을 종료하거나 변경 통지를 하지 않은 ‘묵시적 갱신’은 요구권의 요구로 보지 않는다. 이 때는 종전과 동일한 임대차 조건으로 재 임대차가 이루어진 경우로 보고, 그 다음 회차에 행사할 수 있다. 임대차계약을 당초 1년으로 계약을 했어도 법에서는 그 계약기간을 2년으로 본다. 2년이 된 시점을 기준으로 갱신요구를 할 수 있다. 계약갱신 된 임대차의 존속기간은 2년으로 보지만, 임차인은 언제든지 임대인에게 해지를 통보할 수 있다. 해지의 효력은 통지를 받은 날로부터 3개월 후에 발생한다.

주택임대차보호법 취지가 상대적인 약자인 임차인을 보호하기 위한 제도이므로 가능한 조항이다. 임차인은 계속 거주의사가 있을 경우 계약만료 6개월 전 시점에 가급적 내용증명 우편(구두, 문자메시지, 이메일 등도 가능)으로 의사표시를 하는 것이 적절하다. 임대인의 임차인 교체 시도는 의미가 없다. 오히려 불필요한 분쟁을 야기할 수 있어 자제해야 한다. 계약갱신요구권 만큼은 확실(?)하게 보장된 상태다. 다만, 시간은 흐를 수밖에 없어 2년 후부터의 상황을 예측할 수 없다는게 문제다. 물론 걱정한다고 해결될 일은 아니지만, 정부 차원에서는 공급확충 등 대비가 필요하다.

둘째, 임대인이 갱신을 거절할 수 있는 경우에는 어떤 것이 있는지? 국토부 등에서 예시한 표를 통해 살펴보자. 

임대인은 표 8호에서 2년이 지나기 전에 제3자에게 임대한 경우 종전 임차인이 입은 손해를 배상해야 한다. 임차인의 대응을 위해 종전 주소의 전입세대 또는 확정일자 열람 등의 권리를 부여했다. 실거주 사유인데도 집을 비워둔 때에는 주택수선, 인테리어공사, 거주하는 직계존비속 사망 등 불가피한 경우를 제외하고는 일반불법행위에 대한 책임을 질 수 있다. 다만, 제3자에 대한 임대는 아니므로 법정손해배상책임은 아니다. 법인 소유 주택은 실거주를 이유로 한 갱신거절은 불가능하다. 법인이 주민등록을 두고 거주할 수 없기 때문이다.

셋째, 전월세(임대료)상한제는 언제 적용되는지? 임대료 상한은 계약에서 임대료를 증액하거나, 계약갱신요구권을 행사하는 경우 적용된다. 5%는 상한일 뿐이고, 임차인과 협의하여 정한다. 임차인 동의가 없을 경우의 증액 여부는 임차주택에 대한 조세, 공과금 등 부담 증가, 경제사정 변동 등을 근거로 증액 청구할 수 있다. 최종적으로 분쟁조정절차를 통해 인정된 경우 증액 가능하다.

임대인과 임차인의 합의로 5%를 초과하는 갱신계약은 계약갱신요구권을 행사하지 않는 경우에 가능하다. 이 때는 새로운 임대차계약을 체결한 것이므로 2년 후 1회에 한해 갱신요구를 할 수 있다. 다만, 갱신요구권 행사 시 합의로 5%를 초과하는 계약은 효력이 인정되지 않는다. 임차인에게 불리한 조항으로 반환 청구할 수 있다.

넷째, 계약갱신요구권 행사 시 전세를 월세로 전환하는 것이 가능한지? 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로, 임차인의 동의 없이는 불가능하다. 다만, 동의한 경우라도 법정 전환율(10%와 기준금리에 2.0%를 더한 금리와 비교하여 낮은 금리)이 적용된다. 2020.10월 현재 기준금리는 0.5%이므로 법정 전환율은 2.5%이다.

다섯째, 법인이 임차인인 경우 주택임대차보호법 적용여부는 특별한 사정(LH공사 등)이 없는한 인정되지 않는다. 법인은 자신 명의로 주민등록을 할 수 없고, 사원명의로 하더라도 법인으로 인정할 수 없기 때문이다. 현실에서 이런 경우는 전세권이나 근저당권을 설정하여 보호받는 경우가 일반적이다.

4. 관련 주체의 대응 및 개선방안

첫째, 임차인은 ‘임대차 3법’ 개정으로 종전보다 유리한 입장이 되었다. 계약갱신요구 기간에는 반드시 적극적인 의사표시가 필요하다. 당장 2년을 더 거주할 수 있어 안심이다. 하지만, 그 기간은 생각보다 길지 않을 수 있다. 대비가 필요하다. 그 후에도 같은 집에 거주하려면 자칫 2년에 5% 밖에 못 올렸다는 이유로 몇 배로 인상할 수 있다. 임대인과의 적절한 관계 유지가 필요하다. 다른 집으로 옮긴다고 하더라도 전세가격이 오른 것은 마찬가지다. 특단의 상황변화가 없다면 충분히 예상할 수 있는 부분이다. 결국 내 집 마련에 나서는 길이 최선의 대책이다. 무주택자로 계속 남기보다는 전세보증금 등 자금을 준비하여 매입해야 한다. 1주택자는 최고의 투자다. 1세대 1주택자는 양도소득세 비과세 혜택이 있고, 종합부동산세 등도 감면된다. 비록 내 집만 오르는게 아니라, 다른 집도 같이 올라 비교 차익은 남지 않더라도, 인플레이션에 대한 방어와 안정적인 거처를 제공해 준다. 집을 팔고 좀 더 좋은 곳으로 갈아타기를 할 때도 사다리 역할이 가능하다.

둘째, 임대인은 법 개정으로 5% 상한, 2년 연장이라는 부담을 감수해야 한다. 하지만, 크게 우려할 필요는 없다. 1회에 한하는 것이므로 생각보다 그 기간은 길지 않다. 본인과 직계존비속이 거주를 희망할 경우 갱신 거절이 가능한 만큼 숨통은 트여 있다. 다만, 매매 시는 문제가 될 수 있다. 갱신요구 기간에는 집을 팔아도 새로운 매수자도 갱신요구를 거절할 수 없기 때문이다. 결국 매도는 임대차 계약만료 6개월 전에 해야 한다는 의미로 이 조건으로 매수인이 집을 사기는 쉽지 않다. 적절한 시기에 집을 팔지 못할 경우 세금 상 피해를 볼 수도 있다. 이런 문제는 정부 차원에서 검토가 필요하다. 물론 명확하게 증빙하기가 쉽지 않을 수 있으나, 재산권 행사를 하지 못하는데 따른 불이익도 세입자의 권리 못지 않게 보호 받아야 한다. 다주택자는 여러 가지 면에서 세제상 손해를 감수해야 한다. 무조건적인 희생 만을 강요하기는 너무 부담이 벅차다. 취득세, 양도세, 보유세 등 모든 부분의 세제가 강화되었기 때문이다. 퇴로 확보하는 차원에서 다주택자에 대한 양도세 중과 부분은 유예(또는 폐지)해야 한다. 이렇게 매물이 나오게 되면 주택가격 안정에 기여하게 된다.

셋째, 정부는 부동산정책을 적기에 시행해야 한다. 주택시장을 안정을 위해서는 무엇보다 중요한 일이다. 오히려 선제적으로 앞서 갈 필요도 있다. 물론 쉽지는 않지만 시장에 후행하기 보다는 먼저 대응하는 편이 효과적이다. ‘임대차 3법’은 이미 오래 전부터 검토된 정책이다. 계약갱신요구권은 비록 1회지만 합리적으로 판단된다. 전월세상한제 1회에 5%는 용두사미(?) 측면도 있지만, 임차인의 권리 및 임대인의 재산권 보호 차원에서 큰 부담이 없다. 2년에 5% 밖에 몰 올린다는 점을 지나치게 부각할 이유는 크지 않다. 안정기에는 그 정도만으로도 족하다. 다만, 주택공급이 부족한 작금의 상황에서는 그 후의 상승폭이 우려된다. 정부는 전월세신고제를 통해 주택시장에 대한 대응력을 높일 수 있다. 빅데이터를 확보하는 차원으로 조세부과 자료도 좋지만, 시장 안정을 위해 적극 활용해야 한다.

주택시장 안정을 위해서는 수급에 대한 계획을 중장기적인 관점에서 체계적으로 수립해야 한다. 어느 시점에 일시적으로 안정되었다고 안심할 것이 아니라, 미래를 예측하고 대비하는 것이 정부의 역할이다. 그런 차원에서 3기 신도시 물량은 수도권의 수급을 고려하면 부족한 상황이다. 지금이라도 용적률 상향, 산업용지와 공원녹지 비율을 축소하고 주택용지로 전환하는 등 적극적으로 공급물량 확보에 나서야 한다. 또한 정부의 역할은 저소득층 주거안정이므로 공공임대 등의 공급확충도 필요하다.

수도권에 인구의 절반이 모여살고, 매년 주택의 단위인 가구는 급증하고 있다. 수요가 늘어나는 만큼 공급대책도 진일보한 시각으로 대응해야 한다. 서울 등 도심지역의 주택가격 안정을 위해서는 재건축 등에 대한 규제완화를 통해 정비사업에 대한 추진속도를 높여야 한다. 두 가지 사업을 동시에 병행해야 공급확충 효과를 극대화 할 수 있다.